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文/莊孟翰(整理/葉怡君)

都更繞來繞去問題千百種,大方向不外乎容積獎勵、稅負與代拆等法令議題,此外,更有權利人意見整合問題,當中互信不足、人性貪婪等議題,更是掀起社會爭議的一大亂源。

其實,都更除大方向探討外,當中,更潛藏盤根錯節的細項,需要主管機關、社會各界與專家學者共同面對,無法一言以蔽之。但就現階段浮上檯面的都更爭議,同樣問題卻一再重複上演,因此,是否能為都更提出另一條解決途徑,跳脫出既有窠臼,請問教授的建議?

政府究竟要站在何種角度推動都更?民眾的配合意願多高?其實,想想當初推動都更的初衷,1998年公布都市更新條例並開始積極推動,都更過程中,龐大的潛在利益不言可喻,任誰都想從中分一杯羹,最終,都更就敗在「錢」的問題上,更蹦出一些釘子戶,利用世代居住的情感面包裝美化爭錢的背後動機,最後還可能招致社會團體參與抗爭,成為社會一大亂源。

都更最難跨過「權利變換」這一門檻

當然,都更有時難免會出現一些爭執,整合過程彼此都是在進行一場找出自我最適權益的角力,但不該成為漫天要價,獅子大開口的場域。事實是,台灣房屋老舊,位處地震帶上,又有土壤液化等潛在危機,回想1999年九二一大地震,不僅死傷慘重,更震出台灣房屋建築結構安全問題,因此,此刻推動都更刻不容緩,尤其公權力理當適時介入,方有可能加速都更腳步。

根據統計,目前一個都更案由整合到興建完成需花費七至八年的時間,期間四到五年都耗費在整合階段。目前台灣三十年以上老舊房屋,共有384萬戶,根據內政部營建署資料顯示,從民國95年至104年,十年期間,計有404個更新案,但都只進行到事業計畫階段便停滯不前,遲遲跨不過「權利變換」這一門檻,原因何在?很明顯的,「信任」一詞橫亙在權利變換面前,形成一條巨大的鴻溝,任誰都難以跨越!

民辦都更爭議不斷

事實上,都市更新處理方式,可分為重建、整建與維護三種,如能就廣義的角度視之,更可包含公辦、民辦、自力更新及協議合建等,現階段以民辦都更最為常見,又因案例最多,也衍生出最多問題;由文林苑事件開出第一槍,緊接著更多案例,如同烽火連炮接連延燒,最終,燒出「釘子戶」問題,此後,這一名詞儼然成為都更一大絆腳石。

歷經許多都更爭議,檢視釘子戶的成因,整合不願都更者的意見,當中「互信不足」爭議成分占比最大,簡單來說,「怕被騙」是最難解之根源。其實,都更原本就不是三言兩語可以說清楚講明白的是非題,到底誰賺的較多?誰從中牟取暴利?只要從實務案例中逐一檢視,即可輕易挑出幾項常被質疑的爭議點,包含有同意書、估價、信託、權利變換及兩本契約等大方向問題。

權變計算方式不同 都更戶總有被坑的感覺

就以2012年曾議論一時的案例,當初在南港路與興東街口,標榜一坪換一坪的都更案,當時本人曾在「台北市經濟發展委員會」開會時,建議市長郝龍斌務必小心權利變換算法不同,此案可能衍生不必要的紛爭,果不其然,最後宣告無疾而終。

如就此案解析雙方算法,當時原住戶共有一百二十七戶,該案都更後擬改建為四百三十戶;若依照住戶依戶數計算可以分回比例,應為一百二十七戶除以四百三十戶,為29.54%;但若依照實施者容積比例計算,則為八千一百二十坪除以兩萬三百坪,即住戶分回比例為60%,因算法不同,分回比例就相差了30%,試想,這麼大的差距如何溝通整合?

如再依房價推算,當時預估房屋售價,若以一坪50萬元計算,都更後的銷售總額可達40.6億元,扣除工程款27.8億元及管銷費用4.8億元後,利潤為8億元。以住戶的角度來看,實施者獲得八億元利潤,一百二十七戶,等於每一都更戶被賺走六百二十九萬元;倘若房價漲到五十五萬元,則被賺走九百四十九萬元;若是六十萬,則被賺走一千兩百六十九萬元。如依當時預售房價,實際開價每坪已高達七十至八十萬元,而這又是實務一個難以預估的大難題。

就此而言,住戶總有被坑的感覺,因此而衍生更多釘子戶問題,由於民辦都更經常面臨雙方觀念溝通與房價、坪數算法不同問題,事實上,都更面臨的專業知識,並不是一般人所能輕易理解,因為了解不夠甚至聽不懂,也因此總心懷戒懼深恐被騙,因而總是以不變應萬變的態度應對,即便都更建置再好的法令制度,也脫離不了人性現實面不願吃虧,不想被佔便宜的防衛心態。

彼此不信任 不如自力更新:「自己的錢自己賺」

「人心」成為都更最大變數之一,太多負面案例成為滾雪球效應,誠信問題在利益面前不復存在,因此,該如何繼續推動都更輪盤,主管機關與專家學者莫不百方設法找出應對之道,既然民辦存在諸多問題,不如推動自己的房子自己建,不假他人之手,何不建立「代理實施者制度」,以「自力更新」方式「自己的錢自己賺」,積極推動成為未來都更主流。

目前自力更新案例不多,因此可以仿照台北市首宗由地主自組更新會並取得百分之百同意比例之水源路四、五期整建住宅之成功案例,亦即由都更戶自組都市更新協會,政府扮演輔導角色,前期可適度補助相關整合經費,待凝聚共識討論出結論,再對外公開徵求建築師規劃設計,並延攬專業人士協助產權整合、權利變換與銀行融資等都更戶無法自力完成的相關重要事項,最後則是公開遴選營造廠商。目前此一都更案在台北市政府與地主共同努力之下,即將於2017年完工,成為台北市推動老舊整宅都市更新的典範之一。

推動「自力更新」,應再藉由「不動產專業法庭」,讓公權力適時介入,一則可避免不了解都更法令及開發流程與權變計算方式的一般民眾,成為不良建商的待宰羔羊,再則規避釘子戶漫天要價成為常態等情事。

由於台灣即將快速邁入高齡社會,如能再輔以「以房養老」概念,置入逆向抵押貸款併案處理,相信在「代理實施者制度」、「以房養房逆向抵押貸款」與「不動產專業法庭」三方面相互搭配之情況下,必能加快都市更新之推動,同心協力重新打造舒適安全的居住環境。

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